Právo nemovitostí v Chorvatsku | Právní otázky | Kupní smlouva

Ustanovení chorvatské ústavy stanoví, že cizinci mohou v Chorvatsku nabývat vlastnictví k nemovitostem, a to za podmínek stanovených zákonem o vlastnictví. Z tohoto zákona vyplývá, že fyzické nebo právnické osoby z Evropské unie mohou nabývat vlastnictví k nemovitostem za stejných podmínek jako chorvatské fyzické nebo právnické osoby. Pozor na omezení u některých druhů objektů, například: zemědělské a lesní pozemky, lesy a chráněná území. Koupi nemovitosti v Chorvatsku lze provést dvěma různými způsoby:

a) jako zahraniční fyzická nebo právnická osoba, nebo

b) prostřednictvím chorvatské právnické osoby.

Abyste mohli v Chorvatsku uzavřít smlouvu o koupi nemovitosti, potřebujete jako zahraniční fyzická i právnická osoba chorvatské daňové číslo, tedy číslo OIB. Příslušný finanční úřad ho obvykle vydá do 24 hodin. Po přidělení čísla OIB lze s prodávajícím uzavřít kupní smlouvu a nechat podpis prodávajícího ověřit u notáře.

Aby byla kupní smlouva o nemovitosti v Chorvatsku platná, musí existovat chorvatská verze smlouvy. Právně platná je vždy chorvatská verze.

Před samotnou kupní smlouvou se v Chorvatsku často uzavírá určitá forma smlouvy o smlouvě budoucí se zálohou ve výši 10 %. Prodávající totiž často musí před uzavřením samotné kupní smlouvy ještě splnit povinnosti, například: výmaz hypoték, doložení, že jde o stavební pozemek, doložení, že předmět prodeje má přístup k veřejné cestě atd. Pro kupujícího je obvyklé určité zajištění formou

a) předběžného zápisu vlastnictví a/nebo

b) hypotéky.

Souhlas se zápisem vlastnického práva se pak ověří spolu s kupní smlouvou a tento souhlas se zápisem (clausula intabulandi) se uloží u notáře. Plná kupní cena se zaplatí až po splnění všech povinností z kupní smlouvy. Teprve poté notář vydá souhlas se zápisem a zahraniční fyzická nebo právnická osoba se může nechat zapsat jako vlastník na pozemkovém úřadě. Kupní smlouva musí mít písemnou formu a je nutné ji nechat ověřit u notáře. Zahraniční fyzická nebo právnická osoba nabývá vlastnictví teprve zápisem kupní smlouvy na pozemkovém úřadě. Mezinárodní advokáti se zkušenostmi s právem nemovitostí v Chorvatsku tento postup doporučují. Kupující tak mají jistotu, že se nevydají do rukou chorvatských prodávajících a velké částky nebudou platit „na důvěru“. Pokud například existuje smlouva bez souhlasu se zápisem, kupující sice může prodávajícího žalovat, praxe ale ukazuje, že to není příliš účinné a takové spory mohou trvat i více než 10 let.

Doba zápisu do pozemkové knihy se liší podle oblasti. Ve větších městech může zápis vlastnictví trvat 1 až 2 týdny, v malých obcích a na ostrovech i déle. Na severu Chorvatska jsou zápisy zpravidla rychlejší než na jihu. Důležité je podat návrh na změnu vlastníka u příslušného soudu hned po uzavření smlouvy.

K zápisu na pozemkovém úřadě v Chorvatsku potřebuje kupující tyto dokumenty:

» kupní smlouvu nebo jinou smlouvu o věcných právech v originále nebo jako ověřenou kopii

» potvrzení (pouze originál) místního stavebního úřadu, že nemovitost leží v zastavitelném území.

» doklad o státní příslušnosti zahraničního kupujícího

» u fyzických osob: ověřenou kopii cestovního pasu

» u právnických osob: výpis z obchodního rejstříku

Výhody: a) neomezená možnost koupě zemědělských a lesních pozemků / lesů b) daňové důvody, například při dalším prodeji obchodních podílů se v Chorvatsku neplatí daně, a tím se obejde daň z nabytí nemovitosti. Podle chorvatského práva je také možné vložit nemovitost do společnosti jako vklad do základního kapitálu, což rovněž nepodléhá dani z nabytí nemovitosti.

Další informace k založení chorvatské firmy / d.o.o.

Jakmile jsou právní otázky vyjasněné, přichází na řadu výběr: Domy na prodej v Chorvatsku, Byty na prodej v Chorvatsku nebo Pozemky na prodej v Chorvatsku.