Studie podzim 2026
Ceny nemovitostí v Chorvatsku 2026: ceny za m² na pobřeží a na ostrovech
Stav: září 2026 | Šetření: Panorama Scouting GmbH | Základ: 7 248 aktuálních nabídek, z toho 3 884 domů a vil, 3 364 bytů, zveřejněno 16. 9. 2026
Panorama Scouting v září 2026 vyhodnotil 7 248 veřejných nabídek k prodeji domů, vil a bytů ve všech pobřežních regionech Chorvatska, od Umagu po Cavtat, včetně všech velkých ostrovů. Studie uvádí nabídkové ceny za m² obytné plochy.
Vyhodnoceny byly nabídky z veřejně přístupných inzerátů, ověřené začátkem září 2026. Vedle regionů a lokalit studie ukazuje příplatky za výhled na moře, polohu přímo u moře a novostavbu a také vývoj cen od roku 2020.
Mapa: ceny nemovitostí podle lokalit
Mapa ukazuje všech 40 zkoumaných lokalit a malých oblastí. Barva odpovídá průměrné nabídkové ceně za m². Po najetí myší nebo klepnutí na lokalitu se zobrazí průměrné ceny domů a bytů a srovnání se studií 2025.
Hlavní výsledky
- Průměrná nabídková cena na chorvatském pobřeží je v září 2026 4 180 EUR/m², u domů a vil 3 950 EUR/m², u bytů 4 440 EUR/m². Oproti studii 2025 (3 880 EUR/m²) činí změna +8 %.
- Nejdražší regiony jsou Jižní Dalmácie (4 560 EUR/m²) a Střední Dalmácie (4 410 EUR/m²). Nejdražší lokality jsou Dubrovnik (6 680 EUR/m²), Split (5 750 EUR/m²) a Rovinj (5 560 EUR/m²).
- Nejnižší ceny mají Senj (2 930 EUR/m²), Ploce / Peljesac (3 290 EUR/m²) a ostrov Rab (3 380 EUR/m²).
- Za polohu přímo u moře se platí v průměru o 16 % více než za polohu dále než 300 m od vody. Výhled na moře stojí o 9 % více, novostavba o 22 % více než starší nemovitost.
- Aktuální nabídka: domy a vily na prodej v Chorvatsku a byty a apartmány na prodej v Chorvatsku, vše s výhledem na moře nebo přímo u moře.
Chorvatsko ve srovnání s Itálií, Španělskem, Mallorkou a Francií
Jak si stojí chorvatské pobřeží ve srovnání s klasickými trhy rekreačních nemovitostí u Středozemního moře? Žebříček ukazuje průměrné nabídkové ceny za m² v pobřežních regionech. U ostatních zemí pocházejí z velkých realitních portálů, u Chorvatska z této studie. Chorvatské pobřeží leží s cenou 4 180 EUR/m² uprostřed: pod Mallorkou, Côte d'Azur a severním břehem Jadranu kolem Grada a Lignana, na úrovni Costa del Sol, nad Ligurií, Sardinií, Riviérou Romagnola, Apulií a Costa Blanca. Hodnoty lze srovnávat jen zhruba, protože každý zdroj vymezuje území trochu jinak. Tato studie počítá domy a byty v pobřežních lokalitách bez nemovitostí k rekonstrukci, její hodnoty proto leží spíše výše. Portály počítají všechny inzeráty jedné provincie nebo regionu, u italského Jadranu jen byty v obcích s Modrou vlajkou.
Průměrné nabídkové ceny v EUR/m². Zdroje: chorvatské pobřeží: Panorama Scouting, září 2026. Mallorca, Costa del Sol, Costa Blanca: idealista, srpen 2026. Côte d'Azur: Meilleurs Agents, září 2026, průměr bytů a domů v departementu Alpes-Maritimes. Ligurie, Furlansko, Benátsko, Emilia-Romagna, Apulie: Casa.it, vyhodnocení pobřežních obcí s Modrou vlajkou, květen 2026, byty. Severní Sardinie: idealista, srpen 2026, provincie Gallura.
© Panorama Scouting GmbH 2026
Vývoj cen nemovitostí v Chorvatsku od roku 2014
Od roku 2014 zjišťuje Panorama Scouting nabídkové ceny na chorvatském pobřeží stejnou metodou. Do roku 2017 se ceny za metr čtvereční držely kolem 2 000 EUR, od roku 2020 v každém šetření výrazně rostou. Ceny bytů se od roku 2015 více než zdvojnásobily, domy a vily jsou dnes o 93 % dražší než v roce 2015. Rozdíl mezi byty a domy se přitom stále zvětšoval.
Průměrné nabídkové ceny v EUR/m² obytné plochy na chorvatském pobřeží. Procenta: změna celkové hodnoty oproti předchozímu šetření. Hodnoty 2014 až 2025 ze studie Ceny nemovitostí v Chorvatsku 2025 od Panorama Scouting, hodnota 2026 z aktuálního šetření, stav: září 2026.
Vývoj cen nemovitostí podle pobřežních regionů
Hodnoty 2020, 2022 a 2025 pocházejí z dřívějších šetření Panorama Scouting, hodnota 2026 z aktuální studie, stav: září 2026. Vždy jde o průměrné ceny za m² pro domy a byty dohromady.
| Region | 2020 | 2022 | 2025 | 2026 | Změna oproti 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Istrie | 2 310 | 3 150 | 3 940 | 4 350 | +10 % ▲ |
| Kvarnerský záliv | 2 290 | 2 952 | 3 780 | 4 010 | +6 % ▲ |
| Severní Dalmácie | 2 110 | 2 810 | 3 630 | 3 910 | +8 % ▲ |
| Střední Dalmácie | 2 750 | 3 440 | 4 090 | 4 410 | +8 % ▲ |
| Jižní Dalmácie | 2 910 | 3 340 | 4 540 | 4 560 | 0 % ► |
| Chorvatské pobřeží / ostrovy | 2 400 | 3 090 | 3 880 | 4 180 | +8 % ▲ |
Průměrné ceny za m² podle druhu nemovitosti
Základ: 3 884 domů a vil, 3 364 bytů, stav: září 2026
| Region | Dům / vila | Byt | Celkem | Dům oproti 2025 | Byt oproti 2025 | Nabídky |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Istrie | 4 100 | 4 610 | 4 350 | +8 % | +12 % | 1 176 |
| Kvarnerský záliv | 3 590 | 4 500 | 4 010 | +6 % | +8 % | 1 880 |
| Severní Dalmácie | 3 780 | 4 030 | 3 910 | +12 % | +4 % | 1 857 |
| Střední Dalmácie | 4 280 | 4 580 | 4 410 | +4 % | +13 % | 1 855 |
| Jižní Dalmácie | 4 120 | 5 210 | 4 560 | +1 % | +3 % | 480 |
| Chorvatské pobřeží / ostrovy | 3 950 | 4 440 | 4 180 | +9 % | +7 % | 7 248 |
Cenové příplatky podle vlastností nemovitosti
Stejně jako v minulých letech studie vedle regionů a lokalit sleduje i vlastnosti, které z pohledu kupujícího podstatně ovlivňují hodnotu nemovitosti: vzdálenost od moře (přímo u moře = do 30 m, blízko = 31 až 300 m, dále = nad 300 m), výhled na moře a stáří nemovitosti (novostavba = rok výstavby od 2021).
| Cenový faktor | Příplatek 2022 | Příplatek 2025 | Příplatek září 2026 | Tendence |
|---|---|---|---|---|
| Přímo u moře | +45 % | +62 % | +16 % | ▼ |
| Výhled na moře | +24 % | +29 % | +9 % | ▼ |
| Novostavba | +31 % | +27 % | +22 % | ▼ |
Příplatek = vyšší cena za m² oproti příslušné srovnávací skupině: poloha dále od moře, bez výhledu na moře, starší nemovitost. Hodnoty 2022 a 2025 z dřívějších studií.
Ceny podle vzdálenosti od moře
Základ: 2 436 nabídek s použitelným údajem o vzdálenosti od moře
| Region | Dům / vila | Byt | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| přímo u moře (0 až 30 m) | blízko (31 až 300 m) | dále (nad 300 m) | přímo u moře (0 až 30 m) | blízko (31 až 300 m) | dále (nad 300 m) | |
| Istrie | 5 510 | 4 780 | 3 630 | 4 460 | 4 820 | 4 670 |
| Kvarnerský záliv | 3 690 | 3 540 | 3 990 | 4 320 | 4 530 | 4 610 |
| Severní Dalmácie | 4 970 | 3 680 | 3 580 | 5 000 | 3 990 | 3 510 |
| Střední Dalmácie | 4 890 | 3 720 | 4 140 | 4 280 | 4 490 | 3 780 |
| Jižní Dalmácie | 4 600 | 4 710 | 4 380 | 3 890 | 4 240 | 4 640 |
| Chorvatské pobřeží / ostrovy | 4 660 | 3 810 | 3 840 | 4 680 | 4 330 | 4 160 |
Ceny s výhledem na moře a bez něj
| Region | Dům / vila | Byt | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| s výhledem na moře | bez výhledu na moře | Příplatek | s výhledem na moře | bez výhledu na moře | Příplatek | |
| Istrie | 4 230 | 3 980 | 250 | 4 840 | 4 350 | 490 |
| Kvarnerský záliv | 3 850 | 3 410 | 440 | 4 540 | 4 460 | 80 |
| Severní Dalmácie | 4 090 | 3 570 | 520 | 4 210 | 3 860 | 350 |
| Střední Dalmácie | 4 490 | 4 080 | 410 | 4 590 | 4 570 | 20 |
| Jižní Dalmácie | 4 910 | 3 700 | 1 210 | 5 270 | 5 170 | 100 |
| Chorvatské pobřeží / ostrovy | 4 230 | 3 730 | 500 | 4 550 | 4 360 | 190 |
Srovnání novostaveb a starších nemovitostí
Základ: 2 970 novostaveb s rokem výstavby od 2021, 2 077 starších nemovitostí s uvedeným rokem výstavby
| Region | Novostavba, rok výstavby od 2021 | Starší zástavba, rok výstavby do 2020 | Příplatek |
|---|---|---|---|
| Istrie | 4 770 | 3 860 | 910 |
| Kvarnerský záliv | 4 740 | 3 640 | 1 100 |
| Severní Dalmácie | 4 250 | 3 200 | 1 050 |
| Střední Dalmácie | 4 680 | 4 170 | 510 |
| Jižní Dalmácie | 5 050 | 4 550 | 500 |
| Chorvatské pobřeží / ostrovy | 4 570 | 3 740 | 830 |
Ceny nemovitostí 2026: Istrie
* administrativně patří ke Kvarnerskému zálivu, do průměrných hodnot regionu Istrie se nezapočítává.
Na Istrii je průměrná nabídková cena v září 2026 4 350 EUR/m². Domy a vily stojí v průměru 4 100 EUR/m², byty 4 610 EUR/m². Základem je 1 176 nabídek, z toho domy: 592, byty: 584.
Nejdražší lokality jsou Rovinj (5 560 EUR/m²), Umag (5 150 EUR/m²) a Novigrad (4 490 EUR/m²). Nejnižší ceny má Pula (3 480 EUR/m²). Rozpětí uvnitř regionu tak činí 2 080 EUR/m².
Na Istrii činí příplatek za výhled na moře u domů 6 %, to je 250 EUR/m², u bytů 11 %. Novostavby s rokem výstavby od 2021 stojí 4 770 EUR/m², to je o 24 % více než starší nemovitosti (3 860 EUR/m²).
Oproti studii 2025 (3 940 EUR/m²) činí změna v regionu +10 %. Pro orientaci tabulka uvádí i lokality Lovran / Moscenicka Draga a Opatija. Do průměru se započítávají jen ve vlastním regionu. Kliknutí na lokalitu ve velké mapě nahoře vede přímo na příslušný řádek tabulky.
| Istrie | Dům / vila | Byt | 2026 | 2025 | Změna oproti 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rovinj | 5 110 | 5 880 | 5 560 | 5 090 | +9 % ▲ |
| Umag | 4 590 | 5 610 | 5 150 | 3 930 | +31 % ▲ |
| Novigrad | 4 360 | 4 610 | 4 490 | 4 210 | +7 % ▲ |
| Porec | 3 960 | 4 190 | 4 060 | 4 090 | -1 % ▼ |
| Medulin | 3 650 | 4 050 | 3 860 | 3 780 | +2 % ▲ |
| Labin / Rabac | 3 960 | 3 640 | 3 840 | 3 560 | +8 % ▲ |
| Pula | 3 440 | 3 520 | 3 480 | 3 300 | +5 % ▲ |
| Opatija* | 3 980 | 5 770 | 4 990 | 5 340 | -7 % ▼ |
| Lovran / Moscenicka Draga* | 4 150 | 5 250 | 4 390 | 4 050 | +8 % ▲ |
| Istrie | 4 100 | 4 610 | 4 350 | 3 940 | +10 % |
Ceny nemovitostí 2026: Kvarnerský záliv
V Kvarnerském zálivu je průměrná nabídková cena v září 2026 4 010 EUR/m². Domy a vily stojí v průměru 3 590 EUR/m², byty 4 500 EUR/m². Základem je 1 880 nabídek, z toho domy: 1 009, byty: 871.
Nejdražší lokality jsou Opatija (4 990 EUR/m²), ostrov Krk (4 730 EUR/m²) a Lovran / Moscenicka Draga (4 390 EUR/m²). Nejnižší ceny má Senj (2 930 EUR/m²). Rozpětí uvnitř regionu tak činí 2 060 EUR/m².
V Kvarnerském zálivu činí příplatek za výhled na moře u domů 13 %, to je 440 EUR/m², u bytů 2 %. Novostavby s rokem výstavby od 2021 stojí 4 740 EUR/m², to je o 30 % více než starší nemovitosti (3 640 EUR/m²).
Oproti studii 2025 (3 780 EUR/m²) činí změna v regionu +6 %. Pro orientaci tabulka uvádí i lokalitu ostrov Pag. Do průměru se započítává jen ve vlastním regionu. Kliknutí na lokalitu ve velké mapě nahoře vede přímo na příslušný řádek tabulky.
| Kvarnerský záliv | Dům / vila | Byt | 2026 | 2025 | Změna oproti 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Opatija | 3 980 | 5 770 | 4 990 | 5 340 | -7 % ▼ |
| ostrov Krk | 4 400 | 5 040 | 4 730 | 4 780 | -1 % ▼ |
| Lovran / Moscenicka Draga | 4 150 | 5 250 | 4 390 | 4 050 | +8 % ▲ |
| ostrovy Cres / Losinj | 3 400 | 4 690 | 4 070 | 3 730 | +9 % ▲ |
| Novi Vinodolski | 3 280 | 4 420 | 4 060 | 3 180 | +28 % ▲ |
| Rijeka | 3 410 | 4 610 | 4 050 | 3 200 | +27 % ▲ |
| Crikvenica | 3 480 | 4 450 | 3 980 | 3 530 | +13 % ▲ |
| Karlobag / Starigrad Paklenica | 3 650 | 3 620 | 3 640 | 3 010 | +21 % ▲ |
| ostrov Rab | 3 250 | 3 920 | 3 380 | 2 680 | +26 % ▲ |
| Senj | 2 390 | 3 380 | 2 930 | 2 850 | +3 % ▲ |
| ostrov Pag* | 3 550 | 3 790 | 3 690 | 3 350 | +10 % ▲ |
| Kvarnerský záliv | 3 590 | 4 500 | 4 010 | 3 780 | +6 % |
* do průměrných hodnot Kvarnerského zálivu se nezapočítává, zařazení: severní Dalmácie.
Ceny nemovitostí 2026: Severní Dalmácie
V severní Dalmácii je průměrná nabídková cena v září 2026 3 910 EUR/m². Domy a vily stojí v průměru 3 780 EUR/m², byty 4 030 EUR/m². Základem je 1 857 nabídek, z toho domy: 906, byty: 951.
Nejdražší lokality jsou Primosten / Rogoznica (4 390 EUR/m²), ostrov Vir / Nin (4 180 EUR/m²) a Zadar (4 170 EUR/m²). Nejnižší ceny má Vodice / Sibenik (3 500 EUR/m²). Rozpětí uvnitř regionu tak činí 890 EUR/m².
V severní Dalmácii činí příplatek za výhled na moře u domů 15 %, to je 520 EUR/m², u bytů 9 %. Novostavby s rokem výstavby od 2021 stojí 4 250 EUR/m², to je o 33 % více než starší nemovitosti (3 200 EUR/m²).
Oproti studii 2025 (3 630 EUR/m²) činí změna v regionu +8 %. Pro orientaci tabulka uvádí i lokalitu Karlobag / Starigrad Paklenica. Do průměru se započítává jen ve vlastním regionu. Kliknutí na lokalitu ve velké mapě nahoře vede přímo na příslušný řádek tabulky.
| Severní Dalmácie | Dům / vila | Byt | 2026 | 2025 | Změna oproti 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Primosten / Rogoznica | 4 530 | 4 270 | 4 390 | 4 140 | +6 % ▲ |
| ostrov Vir / Nin | 3 920 | 4 440 | 4 180 | 3 240 | +29 % ▲ |
| Zadar | 4 040 | 4 280 | 4 170 | 4 030 | +3 % ▲ |
| ostrov Murter / Tisno | 3 790 | 4 070 | 3 920 | 3 270 | +20 % ▲ |
| Biograd na Moru | 3 530 | 4 120 | 3 840 | 3 620 | +6 % ▲ |
| ostrov Pag | 3 550 | 3 790 | 3 690 | 3 350 | +10 % ▲ |
| Ugljan / Pasman / Dugi Otok | 3 580 | 3 860 | 3 680 | 3 300 | +12 % ▲ |
| Vodice / Sibenik | 3 520 | 3 470 | 3 500 | 3 310 | +6 % ▲ |
| Karlobag / Starigrad Paklenica* | 3 650 | 3 620 | 3 640 | 3 010 | +21 % ▲ |
| Severní Dalmácie | 3 780 | 4 030 | 3 910 | 3 630 | +8 % |
* do průměrných hodnot severní Dalmácie se nezapočítává, zařazení: Kvarnerský záliv.
Ceny nemovitostí 2026: Střední Dalmácie
Ve střední Dalmácii je průměrná nabídková cena v září 2026 4 410 EUR/m². Domy a vily stojí v průměru 4 280 EUR/m², byty 4 580 EUR/m². Základem je 1 855 nabídek, z toho domy: 1 089, byty: 766.
Nejdražší lokality jsou Split (5 750 EUR/m²), ostrov Hvar (4 580 EUR/m²) a ostrov Vis (4 570 EUR/m²). Nejnižší ceny má ostrov Solta (3 770 EUR/m²). Rozpětí uvnitř regionu tak činí 1 980 EUR/m².
Ve střední Dalmácii činí příplatek za výhled na moře u domů 10 %, to je 410 EUR/m², u bytů 0 %. Novostavby s rokem výstavby od 2021 stojí 4 680 EUR/m², to je o 12 % více než starší nemovitosti (4 170 EUR/m²).
Oproti studii 2025 (4 090 EUR/m²) činí změna v regionu +8 %. Pro orientaci tabulka uvádí i lokalitu Primosten / Rogoznica. Do průměru se započítává jen ve vlastním regionu. Kliknutí na lokalitu ve velké mapě nahoře vede přímo na příslušný řádek tabulky.
| Střední Dalmácie | Dům / vila | Byt | 2026 | 2025 | Změna oproti 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Split | 5 380 | 6 190 | 5 750 | 4 700 | +22 % ▲ |
| ostrov Hvar | 4 620 | 4 530 | 4 580 | 6 220 | -26 % ▼ |
| ostrov Vis | 4 330 | 5 270 | 4 570 | 4 610 | -1 % ▼ |
| ostrov Brac | 4 300 | 4 450 | 4 350 | 3 950 | +10 % ▲ |
| Omis | 4 080 | 4 500 | 4 250 | 4 350 | -2 % ▼ |
| Makarska | 3 890 | 4 580 | 4 250 | 3 710 | +15 % ▲ |
| ostrov Ciovo / Trogir | 3 920 | 4 010 | 3 960 | 3 540 | +12 % ▲ |
| Kastela | 3 860 | 3 830 | 3 850 | – | – |
| ostrov Solta | 3 970 | 2 960 | 3 770 | 3 260 | +16 % ▲ |
| Primosten / Rogoznica* | 4 530 | 4 270 | 4 390 | 4 140 | +6 % ▲ |
| Střední Dalmácie | 4 280 | 4 580 | 4 410 | 4 090 | +8 % |
* do průměrných hodnot střední Dalmácie se nezapočítává, zařazení: severní Dalmácie.
Ceny nemovitostí 2026: Jižní Dalmácie
V jižní Dalmácii je průměrná nabídková cena v září 2026 4 560 EUR/m². Domy a vily stojí v průměru 4 120 EUR/m², byty 5 210 EUR/m². Základem je 480 nabídek, z toho domy: 288, byty: 192.
Nejdražší lokality jsou Dubrovnik (6 680 EUR/m²), Cavtat / Konavle (4 770 EUR/m²) a ostrov Korcula (3 990 EUR/m²). Nejnižší ceny má Ploce / Peljesac (3 290 EUR/m²). Rozpětí uvnitř regionu tak činí 3 390 EUR/m².
V jižní Dalmácii činí příplatek za výhled na moře u domů 33 %, to je 1 210 EUR/m², u bytů 2 %. Novostavby s rokem výstavby od 2021 stojí 5 050 EUR/m², to je o 11 % více než starší nemovitosti (4 550 EUR/m²).
Oproti studii 2025 (4 540 EUR/m²) činí změna v regionu 0 %. Hodnota zůstává stabilní i přes výrazný růst v ostatních lokalitách. Důvodem je váha Dubrovniku: na toto město připadá 135 nabídek z celkových 480 v regionu. Jeho cenová úroveň 6 680 EUR/m² určuje průměr a oproti roku 2025 se téměř nezměnila (-1 %). Kliknutí na lokalitu ve velké mapě nahoře vede přímo na příslušný řádek tabulky.
| Jižní Dalmácie | Dům / vila | Byt | 2026 | 2025 | Změna oproti 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Dubrovnik | 6 390 | 6 920 | 6 680 | 6 740 | -1 % ▼ |
| Cavtat / Konavle | 4 560 | 5 320 | 4 770 | 4 280 | +11 % ▲ |
| ostrov Mljet (n.s.) | 4 350 | 2 420 | 4 130 | – | – |
| ostrov Korcula | 3 890 | 4 220 | 3 990 | 3 270 | +22 % ▲ |
| Ploce / Peljesac | 2 850 | 3 950 | 3 290 | 2 440 | +35 % ▲ |
| ostrov Lastovo (n.s.) | 2 310 | 3 880 | 3 010 | 2 390 | +26 % ▲ |
| Jižní Dalmácie | 4 120 | 5 210 | 4 560 | 4 540 | 0 % |
Metodika a datový základ
Studie Ceny nemovitostí v Chorvatsku 2026 vychází ze 7 248 veřejných nabídek k prodeji domů, vil a bytů v pobřežních župách Istrie, Primorsko-Goranska, Lika-Senj, Zadar, Sibenik-Knin, Split-Dalmácie a Dubrovnik-Neretva. Nabídky byly zaznamenány v září 2026 z veřejně přístupných inzerátů.
Nemovitosti k rekonstrukci, ruiny a hrubé stavby byly vyřazeny, stejně jako nabídky se zcela nevěrohodnou cenou za metr čtvereční. Vícekrát inzerované nemovitosti byly započteny jen jednou. Studie uvádí aritmetické průměry nabídkových cen za m² obytné plochy. Nabídkové ceny se mohou lišit od skutečných kupních cen. Lokality s méně než 30 nabídkami jsou označeny (n.s.). Srovnávací hodnoty 2020, 2022 a 2025 pocházejí z dřívějších studií Panorama Scouting, zařazení lokalit do regionů je od roku 2025 beze změny. Přehled nákladů, které u nemovitosti v Chorvatsku vznikají vedle kupní ceny, dává náš průvodce: vedlejší náklady při koupi nemovitosti v Chorvatsku.
© Panorama Scouting GmbH 2026, všechna práva vyhrazena. Zdroj při použití dat: Panorama Scouting, studie Ceny nemovitostí v Chorvatsku 2026, stav: září 2026.