Realitní trh v Chorvatsku 2026Kdo kupuje nemovitosti v Chorvatsku
V prvním čtvrtletí 2026 koupili cizinci v Chorvatsku 1 670 nemovitostí, o 14 procent méně než před rokem. Od rekordního roku 2022 počet klesá každý rok. Nejvíce nákupů pochází ze Slovinska, Německa a Rakouska. Z Česka přišlo v roce 2025 460 nákupů, o 40 procent méně než v roce 2022. Čísla pocházejí od chorvatské daňové správy, která eviduje každou kupní smlouvu.
Kdo kupuje: nákupy podle země původu
Slovinsko předstihlo v roce 2025 Německo jako největší zemi kupců. Nákupy z Německa se od roku 2022 téměř zpolovinily. Žádná z devíti nejsilnějších zemí nevzrostla, jen Maďarsko a Polsko drží svou úroveň. Česko je s 460 nákupy na 5. místě.
Všech 15 zemí v tabulce
| Země | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | Podíl 2025 | Od roku 2022 | Vývoj | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Slovinsko | 3 296 | 3 407 | 3 533 | 2 576 | 28,1 % | pokles 22 % | |
| 2 | Německo | 3 627 | 3 018 | 2 665 | 1 962 | 21,4 % | pokles 46 % | |
| 3 | Rakousko | 1 541 | 1 347 | 1 187 | 875 | 9,6 % | pokles 43 % | |
| 4 | Bosna a HercegovinaBosna a Herc. | 612 | 493 | 469 | 464 | 5,1 % | pokles 24 % | |
| 5 | Česko | 768 | 683 | 586 | 460 | 5,0 % | pokles 40 % | |
| 6 | Maďarsko | 421 | 375 | 451 | 399 | 4,4 % | pokles 5 % | |
| 7 | Polsko | 394 | 378 | 418 | 391 | 4,3 % | pokles 1 % | |
| 8 | Slovensko | 658 | 622 | 496 | 383 | 4,2 % | pokles 42 % | |
| 9 | Itálie | 312 | 323 | 310 | 241 | 2,6 % | pokles 23 % | |
| 10 | Srbsko | 170 | 168 | 140 | 185 | 2,0 % | růst 9 % | |
| 11 | Nizozemsko | 198 | 206 | 218 | 170 | 1,9 % | pokles 14 % | |
| 12 | Ukrajina | 82 | 104 | 112 | 135 | 1,5 % | růst 65 % | |
| 13 | USA | 133 | 123 | 114 | 128 | 1,4 % | pokles 4 % | |
| 14 | Švédsko | 225 | 183 | 159 | 98 | 1,1 % | pokles 56 % | |
| 15 | Švýcarsko | 63 | 81 | 105 | 97 | 1,1 % | růst 54 % | |
| Cizinci celkem | 13 344 | 12 284 | 11 659 | 9 159 | 100 % | pokles 31 % |
Počet kupních smluv podle země původu kupce. Graf: devět nejsilnějších zemí 2025, tabulka: 15 nejsilnějších. Započítány jsou i pozemky, orná půda a garáže.
První čtvrtletí 2026: pokles pokračuje
Od ledna do března 2026 koupili cizinci v Chorvatsku 1 670 nemovitostí. V prvním čtvrtletí 2025 jich bylo 1 934. Celkově se také kupovalo méně. Podíl cizinců zůstal na dobrých 7 procentech.
| Leden až březen | 2025 | 2026 | Změna |
|---|---|---|---|
| Všechny nákupy | 26 909 | 23 444 | pokles 13 % |
| Nákupy cizinců | 1 934 | 1 670 | pokles 14 % |
| Podíl cizinců | 7,2 % | 7,1 % | beze změny |
Nejvíce nákupů v prvním čtvrtletí 2026: Slovinsko 439, Německo 366, Rakousko 183, Bosna a Hercegovina 99, Česko 92. Oba roky se stavem z počátku dubna, jsou tedy srovnatelné. Za roky 2022 až 2024 už daňová správa čtvrtletní čísla nezveřejňuje.
Chorvatští kupci formují trh
Cizinci tvoří jen malou část trhu. V roce 2025 se v Chorvatsku prodalo 117 795 nemovitostí, z toho 108 636 chorvatským kupcům. I u nich počet od roku 2022 klesl, ale jen o 12 procent.
Podíl nákupů ze zahraničí se už léta pohybuje mezi 6 a 10 procenty. Na pobřeží je výrazně vyšší, v Istrii šla v roce 2025 více než každá čtvrtá nemovitost zahraničnímu kupci.
| Rok | Všichni | Chorvatsko | Cizinci | Podíl |
|---|---|---|---|---|
| 2018 | 108 914 | 101 821 | 7 093 | 6,5 % |
| 2019 | 108 153 | 100 965 | 7 188 | 6,6 % |
| 2020 | 102 779 | 96 513 | 6 266 | 6,1 % |
| 2021 | 123 894 | 114 317 | 9 577 | 7,7 % |
| 2022 | 137 386 | 124 042 | 13 344 | 9,7 % |
| 2023 | 137 479 | 125 195 | 12 284 | 8,9 % |
| 2024 | 135 304 | 123 645 | 11 659 | 8,6 % |
| 2025 | 117 795 | 108 636 | 9 159 | 7,8 % |
Podíl Istrie podle vyhodnocení daňové správy v bulletinu Opereta č. 5: 26,9 %.
Pobřežní regiony ve srovnání
Téměř čtyři z deseti nemovitostí v Chorvatsku se prodávají na pobřeží. V roce 2025 bylo v sedmi pobřežních župách 46 004 nákupů, 39 procent všech nákupů v zemi. V prvním čtvrtletí 2026 byl podíl 43 procent.
Nejvíce nákupů bylo v roce 2025 v Kvarnerském zálivu a v Istrii. Přibylo jen v Zadaru a Lice-Senji. Zadar byl v prvním čtvrtletí 2026 nejsilnější pobřežní župou.
| Župa | Nákupy 2025 | oproti 2024 | Led. až bře. 2026 |
|---|---|---|---|
| Kvarnerský zálivPrimorje-Gorski kotar | 9 970 | pokles 32 % | 1 915 |
| IstrieIstarska | 9 807 | pokles 16 % | 1 933 |
| ZadarZadarska | 8 569 | růst 11 % | 2 165 |
| Split-DalmácieSplitsko-dalmatinska | 8 391 | pokles 24 % | 1 966 |
| Šibenik-KninSibensko-kninska | 3 999 | pokles 22 % | 847 |
| Dubrovnik-NeretvaDubrovacko-neretvanska | 2 770 | pokles 18 % | 696 |
| Lika-SenjLicko-senjska | 2 498 | růst 6 % | 537 |
| Pobřeží celkem | 46 004 | pokles 18 % | 10 059 |
Nákupy všech kupců, tedy domácích i cizinců, včetně vnitrozemí. Kolik cizinců kupuje v jednotlivých župách, daňová správa nezveřejňuje. Pro Istrii uvádí v bulletinu Opereta podíl cizinců 26,9 procenta.
Turisté a kupci ve srovnání
Slovinci kupují ve vztahu ke svým dovoleným nejvíce. Na 1 000 slovinských hostů připadaly v roce 2024 více než dva nákupy nemovitostí. Němci jsou těsně pod jedním nákupem. Česko má 0,8 nákupu na 1 000 hostů.
Vpředu jsou hlavně sousední země. Odtud je pobřeží dobře dostupné autem. Naše zkušenost: kdo cestuje rychle, využívá svou nemovitost častěji. Krátká cesta je proto pro mnoho kupců důležitým důvodem ke koupi. Švédsko je výjimka. Země leží daleko, a přesto připadá na 1 000 hostů 0,7 nákupu.
Britové, Italové a Poláci jezdí do Chorvatska často, ale kupují zřídka. U Velké Británie připadá na 1 000 hostů jen desetina nákupu.
| Země | Hosté | Nákupy | na 1 000 |
|---|---|---|---|
| Slovinsko | 1 571 000 | 3 533 | 2,2 |
| Slovensko | 500 000 | 496 | 1,0 |
| Bosna a Hercegovina | 515 000 | 469 | 0,9 |
| Německo | 3 072 000 | 2 665 | 0,9 |
| Česko | 729 000 | 586 | 0,8 |
| Rakousko | 1 510 000 | 1 187 | 0,8 |
| Švédsko | 231 000 | 159 | 0,7 |
Hosté: příjezdy do komerčních ubytovacích zařízení 2024 podle chorvatského statistického úřadu DZS. Nákupy 2024 podle daňové správy. Tabulka ukazuje sedm zemí s nejvíce nákupy na 1 000 hostů.
Realitní trh v Chorvatsku 2026: výhled
Pokles pokračuje i v roce 2026, ale ne všude. V župě Zadar vzrostl počet nákupů v prvním čtvrtletí o 17,5 procenta. Přibylo také v Split-Dalmácii a v Dubrovnik-Neretvě. Istrie a Kvarnerský záliv naopak dále ztrácely. Zadar tak poprvé předstihl Kvarnerský záliv a je na druhém místě za Záhřebem.
Ceny zatím neklesají. V našem šetření ze září 2026 byla nabídková cena na pobřeží v průměru 4 180 EUR/m², téměř o 8 procent více než v roce 2025. Úplné počty nákupů za rok 2026 zveřejní daňová správa pravděpodobně na jaře 2027. Doplníme je pak sem.
Časté otázky
Kolik cizinců kupuje nemovitosti v Chorvatsku?
V roce 2025 to bylo 9 159 kupních smluv, 7,8 procenta všech nákupů v Chorvatsku. Maximum bylo v roce 2022 s 13 344. Od ledna do března 2026 přibylo 1 670 nákupů.
Z jakých zemí kupci pocházejí?
Především ze Slovinska s 2 576 nákupy, z Německa s 1 962 a z Rakouska s 875. Z těchto tří zemí pochází dohromady 59 procent všech nákupů ze zahraničí.
Kolik Čechů kupuje nemovitosti v Chorvatsku?
V roce 2025 to bylo 460 nákupů, o 40 procent méně než v roce 2022 se 768. V roce 2016 jich bylo 174. V prvním čtvrtletí 2026 přibylo 92. Česko je na 5. místě mezi zeměmi kupců.
Klesly ceny kvůli nižší poptávce?
Ne. Nabídkové ceny na pobřeží vzrostly od roku 2022 do roku 2026 o 35 procent na průměrných 4 180 EUR/m². Jen necelých 5 procent nabídek mělo v roce 2026 sníženou cenu.
Závěr: méně kupců, přesto vyšší ceny
Od roku 2022 klesl počet nákupů ze zahraničí téměř o třetinu. Nabídkové ceny na pobřeží vzrostly ve stejném období o 35 procent, z 3 090 na 4 180 EUR/m². Prodejci tedy ceny téměř nesnižují, i když se kupuje méně. V našem šetření 2026 zlevnilo ze 7 652 nabídek s cenovým srovnáním jen 371, necelých 5 procent.
Nákupy a ceny v pobřežních regionech
| Region | Nákupy | Ceny | Nákupy 2022 → 2025 | Cena 2022 → 2026 |
|---|---|---|---|---|
| IstrieIstarska | −31 % | +38 % | 14 315 → 9 807 | 3 150 → 4 350 € |
| Kvarnerský zálivPrimorje-Gorski kotar | −16 % | +36 % | 11 920 → 9 970 | 2 952 → 4 010 € |
| Severní DalmácieZadar, Šibenik-Knin | −11 % | +39 % | 14 174 → 12 568 | 2 810 → 3 910 € |
| Střední DalmácieSplit-Dalmácie | −28 % | +28 % | 11 599 → 8 391 | 3 440 → 4 410 € |
| Jižní DalmácieDubrovnik-Neretva | −19 % | +37 % | 3 421 → 2 770 | 3 340 → 4 560 € |
Nákupy všech kupců podle župy, tedy domácích i cizinců, včetně vnitrozemí. Ceny: nabídkové ceny Panorama Scouting, šetření 2022 a září 2026. Ceny v EUR/m².
Zdroje: Porezna uprava, chorvatská daňová správa, Evidencije prometa nekretnina, stav 02.04.2026, hodnoty za 2025 předběžné, první čtvrtletí 2025 podle Lider z dubna 2026. Drzavni zavod za statistiku, Turizam u 2024. Panorama Scouting, Ceny nemovitostí v Chorvatsku 2026. Stav stránky: říjen 2026.