Koupě nemovitosti v Chorvatsku: informace k průběhu koupě a ke kupní smlouvě

V Chorvatsku, na rozdíl od střední Evropy, prodávající většinou nemá s makléřem sjednanou exkluzivitu. Vyhrazuje si právo nabízet svou nemovitost v Chorvatsku i sám nebo přes několik dalších makléřů.

Podle úhlu pohledu je to volná soutěž, nebo „divoký západ“. Důsledkem často je, že například

- stejný objekt nabízí několik makléřů a na internetu jsou pro stejný objekt k dispozici různé ceny, protože ne všichni zúčastnění včas promítnou všechny změny ceny nebo stavu

- podrobnosti jako přesná adresa, poloha na Google Maps, katastrální čísla a zápisy v pozemkové knize se v prvním kroku nesdělují, protože by vás někdo mohl obejít.

- zájemce musí u seriózních agentur před sdělením přesné adresy nebo před prohlídkou nemovitosti z důvodu transparentnosti nejprve podepsat smlouvu (formulář o prohlídce), která makléři zajišťuje provizi v případě koupě nemovitosti.

Neseriózní agentury to vždy nedělají a později přijdou s někdy „mastnými“ nároky, které ale podle chorvatského práva mohou být částečně oprávněné.

Z výše popsaného vyplývá, že

- kupující by měl být velmi opatrný, pokud se na bližší informace k jednomu a témuž objektu ptá u různých agentur.

- nemá velký smysl vést hledání na internetu jako u smartphonu, tedy požadovat nejpřesnější informace (katastrální údaje, zápisy v pozemkové knize atd., viz výše, ty nedostanete) a pak si prohlížet jen nejlépe zdokumentované objekty.

- stejně tak ale nemá smysl jen tak „naslepo“ jezdit a oslovovat lidi. Možná pak dostanete skvělé nabídky, ale nakonec vás často „natáhnou“, protože dokumenty nemovitostí většinou nesplňují to, co prodávající slibují.

Za rozumné považujeme zvolit střední cestu:

a. přibližně 3 týdny před možnou prohlídkou provést průzkum

b. nechat si poslat exposé nejzajímavějších objektů

c. vybrat 3 až 5 objektů ke skutečné prohlídce.

Předem je k tomu nutné stanovit typ nemovitosti (dům, byt, pozemek atd.), finanční rámec a hlavní věci, na kterých vám záleží, například: m², počet ložnic, počet koupelen/WC, vzdálenost od moře, výhled na moře, bazén atd.

Je třeba počítat s tím, že i v Chorvatsku uvedená obytná plocha zahrnuje v různém procentu části schodiště nebo zádveří, balkonů a teras. Skutečně využitelný obytný prostor je pak ve srovnání se středoevropskými očekáváními často o dost menší. Proto si vyžádejte půdorys bytů nebo domů, abyste zjistili čistou obytnou plochu (u starších objektů ale půdorysy často neexistují).

Poté je nejlepší provést prohlídku předem vybraného objektu za účasti makléře. Výhodou mimo jiné je, že je přítomna neutrální osoba, která si i později pamatuje, co bylo dohodnuto, což je někdy potřeba. Zájemce také v tomto případě nestojí bez ochrany proti prodávajícímu, který často dobře ví, že jeho zahraniční protějšek chorvatským zvyklostem při koupi a právu nemovitostí nerozumí nebo rozumí jen málo.

Při prohlídce se pak často dá ještě jednat o ceně nemovitosti a ústně se na ní dohodnout, stejně jako na případných podrobnostech a lhůtách. Dříve to často nejde, protože vlastníci si chtějí udělat dojem, zda zájem o koupi opravdu existuje.

Pokud jsou přesvědčeny srdce i rozum, doporučujeme „neváhat“. Pokud srdce nebo rozum přesvědčeny nejsou, doporučujeme od koupě upustit.

Po dohodě obvykle následují tyto další kroky:

Žádost o číslo OIB

Kupující nejprve potřebuje daňové číslo. Je tedy nutné požádat o číslo OIB (Osobni Identifikacijski Broj), které potřebuje každý, kdo chce v Chorvatsku uzavírat právní úkony s notářským ověřením.

Jako cizinec máte tři možnosti. Podle našich zkušeností je nejjednodušší vyřídit OIB osobně na místě, nebo tím pověřit místního advokáta. Jde to rychle a obvykle bez doplňujících dotazů.

• Osobně: na příslušné pobočce chorvatské daňové správy Porezna uprava. Vezměte s sebou cestovní pas a vyplňte žádost o číslo OIB (stránka chorvatské daňové správy, anglicky).
• Online: Občané EU mohou od roku 2014 požádat o OIB přes chorvatský občanský portál e-Gradani. Tam zvolte službu "Electronic PIN (OIB) assignment" a při přihlášení svou zemi. Přihlašujete se elektronickým průkazem totožnosti své země.
• Na základě plné moci: Žádost za vás podá advokát. Plná moc musí být v chorvatštině, nebo musí být přeložena.

Podklady: vyplněná žádost a cestovní pas, originál k nahlédnutí a kopie.
Náklady: obvykle žádné.
Doba vyřízení: Na místě se číslo obvykle vydá ihned. Online nebo na základě plné moci to trvá až osm dní.

Potvrzení o OIB si dobře uschovejte. Notář, úřady a další instituce se na něj ptají. Číslo budete potřebovat i později, například k přepisu elektřiny a vody na vaše jméno.

Pak přichází na řadu smlouva (o smlouvě budoucí).

Obecně platí: kupní smlouva o nemovitosti na chorvatském území se řídí chorvatským právem, i když například prodávající i kupující nejsou Chorvati.

V Chorvatsku se často nejprve uzavírá smlouva o smlouvě budoucí. Kupující a prodávající si tím dávají určitý čas na splnění vzájemných závazků. Kupující tak získá čas například na zajištění celé kupní ceny. Prodávající případně musí ještě vyjasnit nebo doplnit dokumenty, například energetickou klasifikaci atd., které jsou nutné pro legální koupi a prodej nemovitosti. Důvodem je, že to vyžaduje čas a tyto dokumenty bývají zpoplatněné. Mnoho vlastníků je proto obstará až tehdy, když mají jistotu, že peníze dostanou.

Ve smlouvě o smlouvě budoucí se obvykle sjednává záloha nebo rezervace (většinou 10 až 20 % kupní ceny), splatná hned po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí.

Je ale také docela možné dohodnout se s vlastníkem, že se uzavře jen samotná kupní smlouva a kupní cena se zaplatí najednou. Předpokladem je, že obě strany mají vše potřebné pro legální koupi: platné a úplné dokumenty a celou částku.

Ve smlouvě o smlouvě budoucí se zachytí všechny podmínky koupě, které se později objeví i v kupní smlouvě. Tuto smlouvu může v Chorvatsku připravit buď licencovaný realitní makléř (v Chorvatsku je mnoho makléřů se státní zkouškou, kteří by pro tuto činnost měli mít oprávnění), nebo advokát. Hlavní obsah smlouvy o smlouvě budoucí by měl zahrnovat:

• Jména a adresy smluvních stran

• Popis nemovitosti ve všech podstatných bodech

• Výpis z pozemkové knihy k ověření zápisu objektu

• Doklad o tom, zda je objekt bez dluhů, nebo zatížený

• Dohodnutou kupní cenu objektu a výši zálohy.

• Termín u advokáta (případně u notáře k ověření) k podpisu kupní smlouvy

• Vedlejší náklady, případně termíny dílčích plateb

• Termín předání objektu (platba a předání)

• Ujednání o tom, co se stane, pokud kupní smlouva nebude uzavřena, ať už kvůli legalitě nemovitosti, nebo proto, že strany smlouvy o smlouvě budoucí nedodrží své závazky.

Obvyklá ujednání jsou:

• Kupující přijde o zaplacenou zálohu, pokud od koupě odstoupí nebo v dohodnuté lhůtě nedoplatí zbývající částku.

• Prodávající naopak musí kupujícímu zaplatit dvojnásobek zálohy, pokud nemovitost ve lhůtě přece jen prodá jinému nebo od prodeje odstoupí.

V přechodném období mezi smlouvou o smlouvě budoucí a kupní smlouvou, které obvykle trvá 1 až 6 měsíců (podle toho, co je ještě potřeba udělat), pokračuje advokát nebo makléř v přípravě koupě. Obecně doporučujeme přizvat německy nebo anglicky mluvícího advokáta (jeho náklady však nese kupující). Ten z právního hlediska prověří zákonnost a úplnost dokumentů a ručí za ně. Některé právní nároky u starších nemovitostí (nebo pozemků) vznikly podle socialistického práva Jugoslávie. Dokumenty mohou pocházet ještě z této doby a dnes, podle práva v souladu s EU, je nutné je posuzovat jinak. Přitom se znovu kontroluje i aktuální výpis z pozemkové knihy, mimo jiné kvůli jistotě, že se mezitím nezměnily vlastnické vztahy nebo případná zatížení. Včas byste si měli zajistit také státem prověřeného soudního překladatele/tlumočníka. Smlouvy o nemovitostech v Chorvatsku musí být sepsány chorvatsky, i když například prodávající a kupující pocházejí z jiné nebo ze stejné země. Také jednání atd. probíhají většinou chorvatsky a je třeba dbát na to, aby řečené odpovídalo napsanému. Makléř navíc ze své licence není oprávněn ani ze své činnosti povinen zajišťovat překlady.

Při ověření kupní smlouvy musí kupující nejprve nechat u notáře ověřit svůj občanský průkaz nebo cestovní pas. Adresa uvedená v občanském průkazu, případně bydliště v cestovním pasu, by měla odpovídat údajům v kupní smlouvě. Prodávající a kupující pak za přítomnosti notáře, a nejlépe i advokáta a překladatele, podepíší kupní smlouvu, kterou notář ověří. Je také možné, aby kupující nebyl při notářském podpisu kupní smlouvy přítomen. Prodávající naopak musí před notářem osobně stanout. Kupující pak zaplatí prodávajícímu smluvně stanovenou zbývající částku (mělo by se to dít přes banku) a proběhne předání nemovitosti.

Pověřený advokát nebo makléř podá podepsanou kupní smlouvu a příslušné dokumenty u soudu, aby získal povolení k zápisu do pozemkové knihy. Nejprve následuje zápis poznámky ve prospěch kupujícího (obdoba předběžného zápisu). Po obdržení povolení je kupující zapsán do pozemkové knihy jako vlastník. Vypočítá se daň z nabytí nemovitosti a kupující obdrží příslušné oznámení. Daň činí 3 % (od 1. 1. 2019) z kupní ceny nemovitosti stanovené v kupní smlouvě (bez vybavení), nebo z hodnoty nemovitosti stanovené finančním úřadem (například při podezření na podhodnocení ceny ve smlouvě). To platí při koupi soukromou osobou. Často je účelné hned vyřídit i potřebné přihlášky a převody: hlavně přihlášení u obce, změny smluv a faktur za elektřinu, vodu, odvoz odpadu a telefon a také doporučené pojištění nemovitosti. Velkou pomocí je, pokud má vlastník nové nemovitosti v Chorvatsku osobu, která za něj vyřídí drobné záležitosti kolem nemovitosti. My nebo naši partneři na místě vám s tím rádi pomůžeme, případně zprostředkujeme kontakty, pokud tyto někdy časově náročné činnosti nemůžete nebo nechcete vyřizovat sami.

Vedlejší náklady při koupi nemovitosti v Chorvatsku: jako orientační pravidlo doporučujeme klientům počítat se 7 až 10 % kupní ceny na veškeré vedlejší náklady. Tak budete spíše na bezpečné straně.

Hlavní položky jsou:

a.) Daň z nabytí nemovitosti: 3 % (od 1. 1. 2019) (při koupi soukromou osobou, občanem EU)

b.) Provize makléře: 3 % (plus chorvatská DPH). Informace k DPH: zákon předepisuje (UStG, § 3a, bod 3) vybírat DPH země, ve které se nemovitost nachází, a také ji tam odvádět.

c.) Náklady na advokáta: 1 až 1,5 % plus chorvatská DPH (25 %), podle náročnosti smluvní konstrukce.

V Chorvatsku standardně doporučujeme přizvat advokáta k sepsání smlouvy, kontrole legality a úplnosti podkladů pro koupi atd. Notář tam totiž dělá věcně mnohem méně než ve střední Evropě: pouze ověřuje.

Panorama Scouting spolupracuje s několika specializovanými advokáty. Pokud chcete, rádi vám pomůžeme s jejich zprostředkováním.

d.) Notářské a další poplatky (tlumočník, pozemková kniha, přihlášky a převody atd.): podle náročnosti a místního sazebníku. Může se stát, že vám náš partner na místě nabídne obstarání čísla OIB, vyřízení převodů nebo za vás vyřídí některé pochůzky.

Podrobnější vysvětlení těchto nákladů najdete zde: Vedlejší náklady při koupi nemovitosti v Chorvatsku.

Ještě hledáte vhodný objekt? Naše aktuální nabídka: Domy na prodej v Chorvatsku, Byty na prodej v Chorvatsku a Pozemky na prodej v Chorvatsku.