Časté otázky ke koupi nemovitosti v Chorvatsku

Ano. Od vstupu Chorvatska do EU mohou občané států EU a EHP kupovat nemovitosti převážně stejně jako chorvatští občané. Pro občany Švýcarska a občany států mimo EU platí zvláštní pravidla, která vysvětlujeme v následujících bodech.

Občané a právnické osoby z členských států EU a také z Islandu, Lichtenštejnska a Norska kupují nemovitosti v zásadě za stejných podmínek jako chorvatští občané. Souhlas příslušného ministra k tomu není potřeba. Výjimkou jsou určité oblasti, zejména zemědělské pozemky.

Občané Švýcarska mohou nemovitosti v zásadě rovněž kupovat za stejných podmínek jako chorvatští občané. Při zápisu vlastnictví do pozemkové knihy však musí navíc předložit potvrzení o přechodném pobytu v Chorvatsku.

Občané zemí mimo EU, EHP a Švýcarsko mohou nabýt vlastnictví, pokud mezi jejich domovským státem a Chorvatskem existuje vzájemnost (reciprocita). V těchto případech je nutný souhlas příslušného ministerstva, o který se žádá písemně.

Jako občan EU nebo EHP ne. Občané států mimo EU potřebují ke koupi souhlas Ministerstva spravedlnosti a správy v Záhřebu, který se uděluje ve správním řízení.

Pro zemědělské pozemky platí zvláštní zákonná pravidla, která se liší od koupě běžných stavebních a obytných nemovitostí. Kdo chce takové pozemky koupit, měl by si to nechat předem právně prověřit. Často využívaným řešením je koupě přes chorvatskou společnost.

Zahraniční kupující mohou založit chorvatskou společnost (d.o.o.) a přes ni nemovitosti kupovat. Využívá se to mimo jiné ke koupi pozemků mimo stavební zóny nebo k organizaci turistického pronájmu. Společnost s sebou nese průběžné povinnosti a náklady; v případě potřeby vám zprostředkujeme specializované advokáty a daňové poradce.

Postup zahrnuje hlavně: výběr a prohlídku nemovitosti, ústní dohodu o ceně a podmínkách, žádost o číslo OIB, právní kontrolu podkladů, případně uzavření smlouvy o smlouvě budoucí se zálohou, uzavření notářsky ověřené kupní smlouvy a nakonec zápis do pozemkové knihy.

OIB (Osobni Identifikacijski Broj) je chorvatské daňové a identifikační číslo. Potřebuje ho každý, kdo chce v Chorvatsku uzavřít notářsky ověřený právní úkon. Je tedy podmínkou pro koupi nemovitosti.

Jako cizinec žádáte o OIB osobně na chorvatské daňové správě Porezna uprava, online přes chorvatský občanský portál, nebo přes advokáta na základě plné moci. Potřebujete vyplněnou žádost a cestovní pas. Na místě se číslo obvykle vydá ihned, online nebo na základě plné moci to trvá až osm dní. Všechny kroky: Žádost o číslo OIB.

V Chorvatsku se často nejprve uzavírá smlouva o smlouvě budoucí. Dává oběma stranám čas splnit své závazky: kupující může zajistit kupní cenu, prodávající doplnit chybějící dokumenty. Ve smlouvě o smlouvě budoucí jsou už zachyceny všechny podstatné podmínky koupě, které se později objeví v kupní smlouvě.

Obvyklá je záloha nebo rezervace ve výši zhruba 10 až 20 % kupní ceny, splatná po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí.

Obvykle platí: pokud kupující odstoupí nebo nezaplatí zbývající částku včas, přijde o zálohu. Pokud odstoupí prodávající nebo nemovitost prodá jinému, musí kupujícímu zpravidla vrátit dvojnásobek zálohy.

Toto přechodné období obvykle trvá jeden až šest měsíců, podle toho, které dokumenty je ještě nutné vyjasnit. Během této doby advokát prověřuje zákonnost a úplnost dokumentů a aktuální výpis z pozemkové knihy.

Prodávající se musí k ověření svého podpisu dostavit k notáři. Kupující a prodávající podepíší kupní smlouvu, notář ji ověří. Poté kupující zaplatí dohodnutou zbývající částku a nemovitost je předána.

Ne. Kupující nemusí být při notářském podpisu přítomen. Konkrétní postup však závisí na příslušném notáři. Prodávající naopak musí k notáři přijít.

Ano, v zásadě je to možné. Protože před chorvatským notářem musí být ověřen jen podpis prodávajícího, může kupující smlouvu v principu podepsat i zaslat. Stále více chorvatských notářů však pak vyžaduje ověření provedené v domovské zemi kupujícího s apostilou příslušného krajského soudu, přeložené soudním tlumočníkem. Doporučujeme proto pečlivé plánování s advokátem a překladatelem.

Pověřený advokát / notář nebo makléř podá kupní smlouvu s podklady u soudu. Nejprve se často zapíše poznámka ve prospěch kupujícího, po povolení je kupující zapsán jako vlastník.

Smlouvy o nemovitostech v Chorvatsku musí být povinně sepsány chorvatsky, i když kupující a prodávající pocházejí z jiných zemí. Jednání také většinou probíhají chorvatsky.

Doporučujeme soudního tlumočníka se státní zkouškou. Zajistí, aby řečené odpovídalo napsanému a aby případný překlad smlouvy z chorvatštiny do němčiny, angličtiny atd. odpovídal chorvatskému znění, které v případě pochybností platí. Makléř není oprávněn ani povinen zajišťovat překlady.

V Chorvatsku obecně doporučujeme přizvat advokáta, a to k sepsání smlouvy a ke kontrole legality a úplnosti podkladů. Notář tam obvykle pouze ověřuje a smlouvu nesestavuje, jak je tomu ve střední Evropě.

Notář v Chorvatsku kontroluje podstatné formální náležitosti smlouvy, obvykle ověřuje podpis prodávajícího na kupní smlouvě a zajišťuje tím právní platnost podpisu. Smlouvu naopak sestavuje advokát.

Advokát pečlivě prověří podklady k nemovitosti, mimo jiné vlastnické vztahy, výpis z pozemkové knihy, bezdlužnost a například legalitu stavební dokumentace. Tím se zajistí, že nemovitost lze prodat bez sporů.

Od vstupu do EU má Chorvatsko stále modernější systém pozemkových knih a katastru se srovnatelně transparentní právní jistotou. U starších objektů mohou právní nároky pocházet ještě z dřívějších dob, proto je kontrola advokátem důležitá.

Předání obvykle proběhne, jakmile je kupní smlouva podepsána a ověřena a kupní cena zaplacena v plné výši. Prodávající nejprve potvrdí přijetí peněz, čímž zápisu kupujícího už nic nebrání. Poté následuje fyzické předání nemovitosti.

Úschovní účty (escrow accounts) jsou v Chorvatsku v zásadě dostupné, například přes advokáty nebo notáře. Zda je to v konkrétním případě rozumné, nebo zda jsou vhodnější jiné způsoby zajištění, je nejlepší probrat s vaším advokátem.

Jako orientační pravidlo doporučujeme počítat na veškeré vedlejší náklady zhruba se 7 až 10 % kupní ceny. Patří k nim hlavně daň z nabytí nemovitosti, provize makléře, náklady na advokáta, náklady na překladatele a menší notářské a správní poplatky.

Při koupi soukromou osobou činí daň z nabytí nemovitosti 3 % (od 1. 1. 2019). Základem je kupní cena uvedená v kupní smlouvě nebo hodnota nemovitosti stanovená finančním úřadem.

Pokud je prodávajícím firma registrovaná v chorvatském systému DPH a v kupní smlouvě uvede DPH (25 %), kupující neplatí 3% daň z nabytí, protože DPH je už zahrnuta v kupní ceně. To je časté u novostaveb.

Obvyklá provize makléře pro kupujícího činí v Chorvatsku 3 až 4 % plus chorvatská DPH. U Panorama Scouting platí kupující provizi 3 % plus DPH jen tehdy, když ke koupi skutečně dojde.

Za odborné advokáty se při koupi nemovitosti v Chorvatsku obvykle počítá 1 až 1,5 % plus DPH, podle náročnosti a konstrukce smlouvy.

U notáře vznikají poměrně nízké náklady v řádu desítek až nižších stovek eur, protože obvykle pouze ověřuje. Za soudního tlumočníka, zápis do pozemkové knihy a přihlášky a převody vznikají další menší částky, většinou v řádu nižších stovek eur.

Sazba DPH v Chorvatsku činí 25 %.

Při kupní ceně 100 000 EUR (soukromá koupě, občan EU, soukromý prodávající) vychází například: daň z nabytí 3 % = 3 000 EUR, provize makléře 3,75 % vč. DPH = 3 750 EUR, náklady na advokáta zhruba 1,25 % vč. DPH = 1 250 EUR a další poplatky zhruba 400 EUR. Celkem tedy přibližně 108 400 EUR. Přesné částky se mohou lišit podle náročnosti a místního sazebníku.

U průběžných nákladů naši klienti na daně obvykle počítají zhruba se 2 až 2,50 EUR/m2 ročně. Přesná výše a aktuální právní stav závisí na poloze a využití. Poradí vám chorvatští daňoví odborníci, které vám rádi zprostředkujeme.

Zda se při pozdějším prodeji platí daň ze zisku z prodeje, závisí mimo jiné na době držby, způsobu využití a vašich osobních poměrech. Doporučujeme to před prodejem probrat s daňovým poradcem; v případě potřeby vám vhodné odborníky zprostředkujeme.

Financování přes chorvatské banky je pro zahraniční kupující v zásadě možné, využívá se ale jen zřídka. Mnoho kupujících financuje koupi ve své domovské zemi. Rádi vám doporučíme kontakty pro individuální poradenství.

Chorvatsko zavedlo 1. ledna 2023 euro. Platby proto probíhají v eurech.

K průběžným nákladům patří mimo jiné daně, elektřina, voda, odvoz odpadu, komunální poplatky a pojištění nemovitosti. Jejich výše závisí na poloze, velikosti a využití nemovitosti.

Náklady na elektřinu jsou v Chorvatsku zhruba poloviční oproti úrovni v Německu. Skutečná výše závisí na spotřebě a využití nemovitosti.

Turistický pronájem je možný, vyžaduje ale příslušnou licenci (o kterou musí nový vlastník znovu požádat) a dodržování daňových povinností. Občané EU mohou takovou licenci získat za stejných podmínek jako chorvatští občané. Pro podrobnosti vám rádi zprostředkujeme odborníky.

Při plné obsazenosti se v současnosti obvykle počítá s výnosem z nájmu zhruba 4 až 7 %. K tomu se přidává šance na zhodnocení nemovitosti.

Ne. Koupě nemovitosti nevede automaticky k povolení k pobytu v Chorvatsku. Pro to platí zvláštní předpisy o pobytu cizinců.

Po předání se smlouvy na elektřinu, vodu, odvoz odpadu a další přípojky převedou na nového vlastníka. Naši partneři na místě vám s těmito někdy časově náročnými úkony rádi pomohou.

V Chorvatsku v zásadě platí zákonné právo veřejného přístupu ke všem úsekům moře. Kvůli geografickým zvláštnostem mohou některé pláže přesto fakticky působit jako soukromé. Stát, respektive jeho instituce, které jsou vlastníky bezprostředního pásu pláže a mořského pobřeží, však mohou jeho části pronajímat, například hotelům, restauracím atd.

U nemovitosti přímo u moře je třeba čas od času počítat s opatřeními proti usazování soli. Rozumné je také zohlednit výšku objektu nad hladinou moře, hlavně kvůli větru a vlnám v zimních měsících. Dále je potřeba počítat s obecně poměrně vysokou vlhkostí vzduchu na pobřeží. Pokud se nemovitost nevyužívá nepřetržitě, je nutné zajistit pravidelné větrání, případně vytápění.

Jako kupující platíte jen místně obvyklou provizi ve výši 3 % plus (chorvatská) DPH, a to jen tehdy, když přes nás ke koupi dojde. Pokud nenajdeme nic vhodného, jsou pro vás naše služby zdarma.

Doporučujeme předem stanovit typ nemovitosti, finanční rámec a nejdůležitější kritéria (plocha, ložnice, vzdálenost od moře, výhled na moře, bazén). Je rozumné začít s průzkumem několik týdnů před prohlídkou, vyžádat si exposé a vybrat k prohlídce zhruba tři až pět objektů.

Makléř přináší do koupě neutralitu a znalost trhu a provází vás od výběru až po zápis do pozemkové knihy. Právě pro zahraniční kupující, kteří chorvatské zvyklosti a chorvatské právo nemovitostí příliš neznají, to znamená výrazně větší jistotu.